jdb电子福星股份2023年年度董事会经营评述

　　jdb电子2023年，在我国房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势下，各部委明确房地产政策优化方向，各级政府频繁优化楼市政策达751次，政策环境已接近2014年最宽松阶段，主要举措有降低居民购房门槛和购房成本，加大融资支持力度，进一步落地保交楼配套资金，加快“三大工程”建设，持续优化核心一二线城市政策。

　　根据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发情况：开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资8.38万亿元，同比下降9.3%；开发企业房屋施工面积83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中，住宅施工面积59亿平方米，同比下降7.7%，新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；房地产销售待售情况：全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%、销售额11.66万亿元，同比下降6.5%、待售面积6.73亿平方米，同比增长19%。

　　公司始终秉承稳健经营的发展理念，面对近年行业发展压力，坚持在过程中控成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。在楼盘保交付、在建项目开发、销售策略制定、存量项目盘活、财务稳健等方面工作进展如下：

　　保交付方面，公司实行交房领导小组跟踪督办机制，认真倒排施工计划节点，科学制定工程方案，严格规范现场管理，其中星誉国际、咸宁福星城、岳阳龙庭尚府等项目竣工楼栋按计划顺利交付。

　　项目开发方面，公司形成周例会和重点事项会议管理制度，从严把控时间节点，提前做好项目定位、产品设计、报批报建等前期工作，强化工程标准化规范化管理，在每季度末对所有开发项目进行质量安全综合大检查，公司在建项目进展顺利。

　　项目销售方面，营销工作深度下沉，第一时间响应最新调控政策，更新销售策略，多个项目销售平稳；存量房去化上，通过实施一品一策的个性化营销方案，深入挖潜拓展定向客户，提升了去化效率。

　　储备项目方面，公司积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目。积极推进保障性和长期租赁住房的开发和运营。

　　财务状况方面，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，加快开发销售回流资金，科学盘活资产，确保现金流安全稳定，同时合理做好统筹支付安排，提高资金使用效率。2023年12月底，公司完成向特定对象发行股份募资8.14亿元，对公司经营和募投项目保交付提供了强有力支持。公司星誉国际等项目已列入武汉市第一批房地产融资项目名单，项目贷款正在积极申报中。

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。

　　公司房地产业务立足武汉核心区域，以做好“城市更新与幸福生活服务商”为己任，紧紧抓住国家城市更新、产城融合等重大战略机遇，持续把握房地产行业发展脉络，不断提高品牌影响力与竞争优势，积极探索新发展模式。开发产品以住宅地产为主，商业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”等城市更新开发模式展开。

　　公司金属制品业务主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业，其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要制造基地之一。

　　房地产作为我国支柱产业，对于稳定宏观经济至关重要，房地产市场规模仍在，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，行业基调处于宽松状态。2023年末中央经济工作会议以来，我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，防范化解风险、满足合理融资、促进平稳发展成为未来政策主题，同时，也在加快推进“三大工程”建设，完善相关基础制度，进一步构建房地产发展新模式。

　　为稳定市场预期，武汉政策持续放宽，目前为历史最宽松阶段，2月武汉市《政府工作报告》中明确提出：加快武汉都市圈协同发展和推动区域合作，做大市域发展能级规模，推动主城区转型提质，4个副城产城融合，加快推进城市更新，稳步实施城中村、景中村改造。在供需两端协同发力下，武汉市房地产市场将逐渐向好。

　　公司的房地产业务要以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益效率为主线，以团队建设为保障，作为湖北省的“三旧”改造和城市更新标杆企业，公司将抓住武汉城市发展机遇，积极推进在“三大工程”方面的探索实践，致力成为中国优秀的“城市更新与幸福生活服务商”；公司的金属制品业务要以“创新发展，效益优先”为主线，致力于“三个转变”，即制造向创造转变、速度向质量转变、产品向品牌转变。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。

　　公司房地产业目前主要从事“城中村改造”和“旧城改造”项目开发，将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，优化并提升产品结构。

　　在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，以稳健拓展为原则，将现有的城中村和旧城改造核心优势结合起来，进一步强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，结合公司发展分阶段有序推进土地储备工作。在产品开发上，公司将持续推进产品换代升级，提升产品的适用性、特色性，打造标杆产品，增强溢价能力，践行品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向jdb电子，精研绿色地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上jdb电子，推进优质品牌学校建设、街景式底商设计、小区亲子文化乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程等方案；在品质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。

　　金属制品业务方面，公司将加大对行业和市场的研究力度，根据市场供需变化，及时调整产品结构、坚持以销定产，降低并压缩库存，强化品质管理，提升服务档次，狠抓精细化管理，促进成本目标化、标准化；创新营销策略，充分发挥经销点的辐射能力和销售人员的销售活力，扩大销售规模。

　　公司始终重视人才培养与发展，把“德才兼备”作为人才队伍建设的出发点和落脚点，积极拓展员工发展渠道，努力实现员工与企业共同成长。公司进一步完善人才建设管理体系，健全人才培养相关制度流程，顺应公司战略需要，分层级、分业务口，持续推进诸如“房地产全流程知识培训班”“见习总工程师、副总工程师竞聘”“通用管理技能培训”等重点人才培养建设项目，注重人才梯队建设，有针对性地为公司培养各类管理人才和专业技术骨干，助力公司发展。

　　公司以全面加强预算管理为主线，以项目整体科学定位为基础，以规划设计和施工图设计优化为关键，以工程施工过程管理为重点，以材料和招投标选择为保障，以优化组织体系和管理责任体系为依托，实现工程成本的合理有效控制；深化完善招投标管理、配套工程品牌臻选管理、工程验收管理、工程预算管理、工程决算管理，形成相互分离、相互监督的管理体系；以营销方式创新为突破，以产品品质提升为保证，以精准营销为目标，促进营销手段多元化。

　　公司将继续推行稳健的财务政策，保持合理的财务杠杆，拓宽融资渠道，丰富融资品种，优化资本结构，实现权益融资和债务融资动态平衡，实现融资效率高、资本结构优、财务风险小的目标。

　　公司将继续通过宣传和推广强势打造企业品牌jdb电子，提高品牌知名度；通过提高管理水平、产品品质和服务品质来提升公司品牌的美誉度和忠诚度；科学统筹好公司品牌和项目品牌宣传推广的辩证关系，做到公司品牌激活和引领项目品牌，项目品牌服从、服务和提升公司品牌。

　　本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币441,0571.06万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

　　公司通过充分创造优势、发挥优势、利用优势，不断开拓进取。在行业竞争日趋激烈的情况下，公司核心竞争力主要体现如下：

　　公司作为最早参与武汉市“三旧”改造的房地产公司之一，自房地产业务开展以来，本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与了武汉、北京等地的“三旧”改造和城市更新项目，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式。公司建立了完整规范的业务管理体系，积累了大量项目开发经验，形成了一套全面有效的开发流程，并在业务开展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发、设计及策划等方面具有较强优势。

　　公司严格遵守拿地操作规范，坚持差异化发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，成本合理。公司一方面积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案jdb电子，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和快发展区域项目，一方面集中力量部署储备项目地块拆迁安排，加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。

　　房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营水平和稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。在多年的发展过程中，公司培育和凝聚了一个知识结构与专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的核心管理团队，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康发展能力。

　　经过多年的探索和努力，公司已建立起成熟、完善的投融资体系，能够通过多元渠道获取资金，本次成功向特定对象发行股票一方面得益于公司稳健经营，另一方面是在资本市场拥有良好声誉。公司较低的资产负债率以及多年来持续合理的综合资金成本，系公司重要的核心竞争优势之一。

　　企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展的全过程，公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念。在发展上，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人，追求员工价值最大化。

　　报告期内，公司实现营业收入550,805.69万元，比上年同期减少63.62%。其中：房地产实现结算面积41.47万平方米，比上年同期减少55.11%；实现结算收入433,804.09万元，比上年减少69.09%；实现销售面积33.21万平方米，比上年同期减少42.26%；实现销售金额502,616.81万元，比上年同期减少40.08%；金属制品实现营业收入106,430.40万元，比上年同期增加5.64%。

　　当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。

　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。

　　房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导致未来经营业绩下降的风险。

　　公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但行业新发展模式下提出更高更新要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制定，公司将面临一定的管理风险。

　　房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，速度放缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。

　　公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有可能使公司面临一定的压力和偿债风险。

　　由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力产生相对负面的影响。

　　报告期内，公司投资性房地产的账面价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。

　　严重自然灾害、突发性公共卫生事件将对国家的金融和经济环境造成不利影响，将对公司财产和人员造成危害，从而影响公司的正常生产经营。

　　针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，通过积极部署，强化开发节奏，转变销售策略，拓宽融资渠道，优化债务结构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。

　　国家统计局：4月制造业采购经理指数为50.4%，连续两个月位于扩张区间

　　4911家公司完成2023年年报，工商银行成A股最赚钱公司 超八成上市公司去年盈利

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　　已有37家主力机构披露2023-12-31报告期持股数据，持仓量总计2.45亿股，占流通A股27.19%

　　近期的平均成本为3.56元。空头行情中，目前正处于反弹阶段，投资者可适当关注jdb电子。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。

　　限售解禁：解禁2.235亿股(预计值)，占总股本比例19.63%，股份类型：定向增发机构配售股份。(本次数据根据公告推理而来，实际情况以上市公司公告为准)

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